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不動産のトラブルならお任せください「あさひ共同法律事務所(弁護士 後藤 裕)」福岡市中央区

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不動産について考えてみましょう。
不動産が私たちに係わりあってくることを、いくつかに分けて考えてみたいと思います


●不動産を借りる
皆さんがアパートを借りたときは、「賃貸借契約書」に署名して印鑑を押したはずです。
「賃貸借契約書」は、賃料、敷金、修理や退去の場合の原状回復などについて、その 契約書に書かれている内容で契約が出来たということを明らかにするものです。契約書 の作成は契約を結ぶ際にとても大切なものです。 入居後も、問題が起こらないわけではありません。騒音、水漏れといった近隣との問題 や管理にも問題があるかもしれません。 店舗を借りる場合も基本的には同じです。やはり賃貸借契約書が大事な意味を持ちます。 店舗の場合は、住居の場合と違って、賃料も高くなり、敷金の金額も大きくなります。
また、店舗用の内装工事をする必要があることから、どの程度の工事ができるのかなど の確認が必要になります。 退去する場合の原状回復工事の内容が問題になることがあります。いつまでに退去の 通知をしなければならないのかも大切な点です。そして、退去の場合には、償却費や 敷引特約などを理由として敷金をそのまま返してもらえない場合があります。このよう なことは契約書に書かれていますので、契約書の内容を確認するということが非常に 大切なことになります。契約書の内容の確認など、弁護士への相談が有益な場合が数 多くあると思います。


●不動産を貸す
不動産を貸すということも、やはり気を使うことです。 アパート経営も以前と同じようにはいきません。しばらく前までは、供給されるアパ ートや家の数よりも借りたい人が多く、経済も右肩上がりで成長していたことから、 貸主優位の関係にありました(このことは、貸すまでの交渉では貸主が家賃や敷金の 金額なども強気で良かったということですが、貸した後は、賃借人の保護が認められていたということを意味します。)。
しかし、低成長期に入り、人口の減少が言われるようになると、これが少し逆転し、 賃料の増額も難しくなり、建物についても、設備面などでグレードの高いものを求め られるようになってきました。このことは、新築建物のコスト高と、古い建物ではリ ニューアルなどの設備投資が必要となってきたことを意味しますし、そのような資金がどの位必要かを考え、それをどこから調達するかといったファイナンスの点が大きな問題となってきました。 そして、貸すということについても、家賃を払わない賃借人の家屋明渡しが話し合いで 解決しない場合は裁判で明け渡しを求めなければならないことからそのことが大きな負担となっています。店舗の場合も、ある日突然テナントがいなくなったということ があります。
このような場合、家賃保証業者の活用も考えられますが、経費の問題など を考えるとうまくいくとは考えられません。 このように、どうすればクオリティの高くて入居率の高い部屋を提供することが出来て、 それに見合った適正な賃料を受け取ることができるか、ということを十分に考えた建物とする必要がありますし、そのためには、新築、リニューアルのいずれの場合でも、 資金面からも十分に考えられた不動産の計画が必要になります。 そのような不動産についての計画を立てる際には、直接ではないとしても、私たちの 弁護士事務所がお役に立つ場面は多いと思っています。


●不動産を買う
不動産を買う場合は、「売買契約書」が、さらに大切な書類ということになります。 不動産の売買の場合は、不動産仲介業者(いわゆる「不動産屋さん」)への仲介手数料 の支払ということで「不動産媒介契約書」という契約書が作られます。また、契約書 ではありませんが、「重要事項説明書」という書面が、不動産仲介業者から渡されます。 売買契約書や重要事項説明書については、そこに書かれなければならない大切なことが、 法律や国の規則などで決められていますので、非常に重要な書面だということになります。
不動産には、買ったときには考えもしなかったことが起こることがあります。 中古の建物の場合、契約の時には気付かなかったシロアリ被害が隠れていたり、土地を 買ったが、用途地域という規制から家を建てられなかったということもあります。 新築物件の場合は、建売住宅の売買ということになります。「欠陥住宅」はここでの 問題です。法律用語では建物の瑕疵ということで、「瑕疵担保責任」という法律問題と なります。これは、売主との間の問題で、損害賠償請求など売主の責任を追及すること になります。 重要事項説明書(重要なことを説明する文書)は、不動産仲介業者が売主から聞いたり、 自分で調べた取引上重要なことがらについて記載しなければならない文書です。重要事項 についての説明が無いことによる問題は、売主ではなく、委任契約違反として、不動産 仲介業者の責任を追及するということになります。
このほか、土地を買った後で問題となるもので重要なものとして、境界の問題があります。 不動産を買う場合、多くの場合は、銀行などから融資を受けます。融資を受ける、住宅 ローンの場合は、返済期間がかなり長期になるのが普通です。ローンの組み方については 慎重に考えなければなりません。不動産を取得すれば、当然税金がかかります。また、 その後毎年固定資産税がかかってきます。税金以外にも家にはカーテン代など予想外の 出費がありますので、最初の1年間は手持ちの現金に余裕が必要です。このため借入額を どうするか考える必要があります。 夫婦が共稼ぎの場合、それぞれが共有持分を持っていると借入額を増やすことができます が、お互いに連帯債務者ということになり、ローンを組んだ後に不幸にして離婚となった 場合には面倒なことになることがあります。 なお、当然のことですが、所有権移転登記手続を確実に行うことも非常に大切なことです。


●不動産を売る
不動産を売るといっても、色々な場合があると思います。自宅を売る場合とアパートや 貸しビルを売る場合はかなり違います。 自宅を売る場合は、ローンが残っている場合にそのローンを完済して抵当権などの担保を 抹消する必要があります。また、中古建物を売る場合には、建物について、不動産仲介 業者にどこまで説明するのかという問題があります。 ビルやアパートを売る場合は、空室なのかどうかで評価額が変わってきますし、設備など の老朽化の問題、敷金の承継の問題もあります。 不動産売買契約書ではこれらの点も特約事項に記載しておく必要があります。また、不動 産の場合は、手付け契約となるのが普通ですので、手付けに関する問題(解約手付けの 場合に解約できるのはいつまでかなど)も考えておく必要があります。 また、不動産の売却で譲渡益が生じた場合の税金の問題があります。


●不動産を承継させる
不動産は、価値のある資産ですので、子孫にきちんと承継させることを考えなければなり ません。親から受け継いだ不動産であれば、そのような思いはなおさら強いと思います。 その不動産については、特定の子どもさんへ承継させるということになると、やはり遺言 書を作成しておく必要があります。その場合、他の子どもの相続分を考えると、遺留分の ことも考えて、きちんとした遺言書を作っておくことが重要です。そのときにも、後に なって子供さんの間で揉めないようにすることが大切ですから、弁護士の意見を聞くこと が大切です。


●不動産を建てる
ビルやアパートを建てるということは資産形成のためにも大切なことです。 どのようなビルを建てるのか、どのような用途のどのようなグレードのビルを建てるかは、 設計を行う建築家とともに悩まなければならない問題です。 建築物によっては、建築基準法や消防法などの色々な規制を受けたり、補助を受ける場合 もあります。このような規制に従いながら、より良い建物を建てるということは、施主と して大きな楽しみのようです。 実際に建物を新築したり、大規模な改装工事を行う場合は、設計をきちんとしてもらう、 建設会社にも建築工事や改装工事をきちんとしてもらう、という問題があり、さらに銀行 からその資金の融資を受ける、という問題があります。 ビルを建てるというのは、施主にとって、図面から出来上がった状態をきちんと想定する ことになかなか難しいことです。完成した建物が予想とは違っているということが少なく ありません。
まず設計図自体が建築基準法などの法律に違反していないことが前提になり、 それが違反している場合には設計事務所との間で設計契約違反という問題が生じます。 次に、建設工事会社との関係で建築請負契約が結ばれているので、建物が設計図面どおり 作られていないとすれば、請負契約違反という問題が生じます。いずれにしても、重大な 法律問題が生じることになります。 また、工事の場合、当初予測されていなかった地盤の問題や予想外の追加工事が必要と なることもよくあります。そしてそのような地盤改良工事や追加工事の費用の発生をどの ように考えるかという問題があります。この点も最初の契約に含まれているかどうかが よく争われていますが、やはり契約の解釈という法律問題になります。

このように、不動産を巡っては色々な問題が生じますし、そのどれもが決して小さな問題 ではありません。そのような場合は、早めに弁護士に相談をされるよう、そして、その ときには、私たちの事務所に相談されることをお考え下さい。 不動産に係わること以外の問題につきましても、交通事故、会社の運営、金幣黄との関係、 家族の問題など広くお受けしております。
どうぞ、お気軽に私たちの事務所にご相談下さい。

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